Ev Kredisini Erken Kapatmak Mantıklı mı

Elinizde beklenmedik bir para var: ikramiye, miras, bir varlığın satışı ya da yıllarca biriktirdiğiniz tasarruf. İlk akla gelen soru genelde aynı: "Şu ev kredisini kapatsam mı?" Cevap "evet" ya da "hayır" kadar basit değil; çünkü kredi kapatmak sadece bir borç işlemi değil, aynı zamanda nakit pozisyonunuzu kalıcı olarak değiştiren bir karar.

Ev kredisi erken ödeme gerçekten faiz kazandırır mı?

Evet, ama kazandırdığı miktar kredinin hangi aşamasında olduğunuza bağlı. Konut kredilerinde eşit taksitli (anüite) ödeme planı kullanılır. Bu planda ilk yıllarda taksitin büyük kısmı faize, küçük kısmı anaparaya gider; yıllar geçtikçe oran tersine döner. Yani:

• Kredinin ilk üçte birindeyseniz: Erken ödeme ciddi faiz tasarrufu yaratır, çünkü önünüzde ödenmemiş çok faiz var.
• Son yıllardaysanız: Kalan taksitlerin içindeki faiz payı azalmıştır. Kapatmak psikolojik rahatlık sağlar ama finansal kazanç sandığınız kadar büyük olmaz.

Bir de şu var: erken kapatmada bankalar kalan anapara üzerinden erken ödeme ücreti (kapatma komisyonu) uygulayabilir. Bu tutar sözleşmenizde yazılıdır ve tasarrufunuzun bir kısmını götürür. Hesabı yapmadan karar vermek anlamsız.

Adım adım nasıl karar veririm?

1. Kredi tablosunu bankadan isteyin. "Bugün kapatsam ne öderim?" sorusunun cevabı, kalan taksitlerin toplamı değildir. Bankadan güncel kapatma tutarı yani kalan anapara + varsa komisyon + işlemiş faiz bilgisini yazılı olarak alın.
2. Toplam faiz tasarrufunu bulun. Kalan taksitlerin toplamından kapatma tutarını çıkarın. Aradaki fark, ödemeyeceğiniz faizdir. Komisyonu bu farktan düşünce net kazanç ortaya çıkar.
3. Alternatif getiriyi karşısına koyun. Aynı parayı kredinizi kapatmak yerine bir yatırım aracında tutsaydınız ne kazanırdınız? Kaba kural: vergi sonrası net yatırım getirisi kredinizin faiz oranından belirgin şekilde yüksekse parayı yatırımda tutmak, aksi durumda krediyi kapatmak matematiksel olarak avantajlı. Burada vergi kısmını atlamayın; brüt getiriyle kredi faizini karşılaştırmak yanıltıcıdır.
4. Acil fonunuzu ayırın, sonra hesap yapın. Kapatma için kullanacağınız para acil fonunuzu tüketiyorsa, bu bir tasarruf değil risk transferidir. 3-6 aylık zorunlu giderinizi kenara koyduktan sonra kalan tutarla düşünün.
5. Daha pahalı borçlarınıza bakın. Kredi kartı bakiyesi, ihtiyaç kredisi veya taksitli harcamalar genelde konut kredisinden yüksek faizlidir. Borç ödeme sıralamasında en pahalı borç önce gelir; konut kredisi çoğu zaman listenin en altındadır.
6. "Kısmi ödeme" seçeneğini değerlendirin. Tümünü kapatmak zorunda değilsiniz. Ara ödeme yaparak ya taksidi düşürebilir ya da vadeyi kısaltabilirsiniz. Vade kısaltmak toplam faizi daha çok azaltır; taksit düşürmek aylık nakit akışınızı rahatlatır. Hangisi size lazımsa onu seçin.
7. Vergi ve sigorta detaylarını kontrol edin. Kredinize bağlı hayat sigortası, DASK yenilemesi veya ipotek terkin masrafı gibi kalemler kapatma anında gündeme gelir. Küçük tutarlar ama sürpriz olmasın.
8. Kararı yazın. Krediyi kapattıktan sonra eskiden taksite giden parayı nereye yönlendireceğinizi baştan belirleyin: acil fon, emeklilik birikimi ya da yatırım. Aksi halde o rahatlama tüketime akar.

Enflasyon yüksekken de kapatmak mantıklı mı?

Sabit faizli bir konut kredisinde, enflasyon kredi faizinizin üzerine çıktığında borcunuz reel olarak erir. Yani her yıl aynı taksidi öderken paranın alım gücü düştüğü için borç yükü hafifler. Böyle bir tabloda elinizdeki nakdi enflasyona karşı koruyan araçlarda tutmak, düşük faizli krediyi vadesine bırakmaktan daha akıllıca olabilir. Tersine, kredi faiziniz piyasadaki güvenli getirilerin üzerindeyse erken kapatma neredeyse risksiz bir "yatırım" gibi çalışır.

Sık yapılan hatalar

• Kalan taksit toplamını borç sanmak. O toplamın içinde henüz işlemem iş faiz var; kapatınca onu ödemezsiniz. Tasarrufu abartmamak için kapatma tutarını esas alın.
• Acil fonu boşaltmak. Borcu bitirip nakitsiz kalmak, bir sonraki beklenmedik giderde sizi yüksek faizli kredi kartına mahkûm eder. Kazandığınız faizi orada geri verirsiniz.
• Komisyonu hesaba katmamak. Özellikle son yıllarda kapatma yapıyorsanız komisyon, tasarrufun tamamını yiyebilir.
• Sadece duyguyla karar vermek. "Borçsuz uyumak" gerçek bir fayda ama tek başına karar kriteri değil. Kaba hesabı yapıp yine de kapatmak istiyorsanız, en azından ne kadara psikolojik konfor satın aldığınızı bilin.
• Kısmi ödemede yanlış seçeneği işaretlemek. Amacınız faiz azaltmaksa vadeyi kısaltın; nakit akışı sıkışıksa taksidi düşürün. İkisini karıştırmak hedefe götürmez.
• Emeklilik birikimini krediye harcamak. Uzun vadeli bileşik getiriden vazgeçerek düşük faizli borcu kapatmak çoğu senaryoda kayıptır.

Özet